อยากมีบ้านบนที่สวย คำย่อต้องใส่ใจ

     

 

     
        

       ที่ดินแปลงสวยๆ ตามจังหวัดต่างๆ บางทีก็ไม่ได้เป็นโฉนดเสมอไป แต่ก็ซื้อได้นะ ขอเพียงให้รู้คำย่อแต่ละคำของหัวหนังสือหมายความว่าอย่างไร หน่วยงานใดเป็นผู้ออก และเขามีสิทธิ์ออกหรือเปล่า  และผู้ครอบครองหรือเจ้าของสามารถทำอะไรในที่แปลงนั้นได้บ้าง อย่างไร ? รู้ไว้แล้วจะเท่ห์ที่สุดเลย


A.เอกสารสิทธิ์ที่ออกโดยกรมที่ดิน

1.   ส.ค.1 …แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน  

       ปัจจุบันไม่มีการออก ส.ค.1  แล้ว เป็นใบแจ้งการครอบครองที่ดินที่ราษฏร์ครองอยู่มาแต่โบราณเพียงแต่ให้ที่ดิน ออกเป็น ส.ค.1.ให้ ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิ์ที่ดิน  ส.ค.1

       สามารถโอนย้าย ส่งมอบ ให้กันได้ และสามารถนำเป็นเปลี่ยนเป็นหนังสือแสดงสิทธิ์ที่ดิน เช่น น.ส. 3 ก และ ข หรือ โฉนด ได้ที่กรมที่ดิน

2.   น.ส. 2 ….. ใบจอง

       หนังสือที่ราชการหน่วยใดๆ ออกให้ราษฏร์ เพื่อยินยอมให้ครอบครองทำกินชั่วคราว  ราชการจะเปิดให้จับจองเป็นครั้งคราว ในแต่ละท้องที่ คอยฟังประกาศเอา  และ เมื่อได้แล้วต้องทำประโยชน์ใน 6 เดือน และให้แล้วเสร็จใน 3 ปี และทำประโยชน์ให้ได้อย่างน้อย 75% ของพืนที่

      ไม่สามารถโอนให้ผู้อื่นได้  ยกเว้นเป็นมรดกตกทอด และสามารถนำมาเปลี่ยน เป็น  น.ส. หรือ โฉนด ได้แต่ต้องอยู่ภายใต้กฎห้ามโอนตามที่กฎหมายกำหนด

3. น.ส.3, น.ส. 3 ก และ น.ส. 3 ข ……หนังสือรับรองการทำประโยชน์

       น.ส.3 ก …ครุฑเขียว  …ออกให้ผู้ครอบครองที่อยู่ในพื้นที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศกำหนดตำแหน่งที่ดิน

       น.ส.3 ..........ครุฑดำ    ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศกำหนดตำแหน่ง มีเพียงตำแหน่งในแผนที่ 

      น.ส. 3ข .......ครุฑดำ    เหมือน น.ส. 3 แต่ออกในพื้นที่ที่ได้มีการตั้ง ส.น.ง. ที่ดินสาขาแล้ว  

       

      สามารถโอน ย้าย เปลียนมือ กันได้ และเปลี่ยนเป็นโฉนดได้ 

4. น.ส.5 …. ใบไต่สวน (เป็นหนังสือประกอบเพื่อออกโฉนด กรณีที่ดินคลุมครือ)

        หนังสือแสดงการสวบสวนเพื่อที่จะออกโฉนด  ให้รู้ว่ามีการสวบสวนสิทธิ์ในที่ดินแล้ว ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิ์ที่ดิน  ถ้ามีใบนี้ และ นส 3 แล้ว แสดงว่า นายอำเภอรับรองแล้ว (ดูข้อความในใบไต่สวนประกอบ)

        มีสิทธิ์โอน และ ออกโฉนดได้  แต่ถ้านายอำเภอยังไม่รับรอง โอนไม่ได้ ยกเว้นให้มรดกได้

5.โฉนดที่ดิน  หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน

         เป็นหนังสือแสดงสิทธิขั้นสูงสุดของราษฏร์ ออกโดยกรมที่ดิน ในบางจังหวัด ยังมีโฉนดตราจอง ซึ่งมีสิทธิเหมือนโฉนดที่ดินทุกอย่าง และ กรมที่ดินทยอยเปลี่ยนตราจอง เป็น โฉนดที่ดินให้เกือบหมดแล้ว

         สามารถ โอน ย้าย ซื้อ ขาย ได้ทุกอย่าง

6. หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด

         สำหรับห้องชุด คอนโดมิเนียม  กรรมสิทธิ์มีใบเดียว จะแบ่งแยกมิได้แม้ว่าจะมีหลายห้องในห้องใหญ่ นอกจากกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล แล้วยังมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์สินส่วนกลางด้วย

        ในกรุงเทพเป็นที่นิยมอย่างมาก ซื้อเก็งกำไรก็เยอะ สภาพคล่องสูง ส่วนใหญ่แล้วจะได้กำไรเมื่อขายต่อ แต่ระยะยาวมากๆ มูลค่าอาจสู้บ้านและที่ดินจริงๆๆม่ได้

        สามารถ โอน ย้าย ซื้อ ขาย ได้ทุกอย่าง

----------------------------------------

                

   B.เอกสารสิทธิ์ที่ออกให้โดยหน่วยราชการอื่น

        ออกให้ภายใต้นโยบายของรัฐบาลในแต่ละยุคแต่ละสมัย ได้รับการยอมรับน้อยกว่าเอกสารสิทธิ์ที่ออกโดยกรมที่ดิน เนื่องจากมักมีเงื่อนไขและข้อจำกัดในการโอนและเปลี่ยนมือ  การเล่นที่ดินประเภทนี้ เลี่ยงได้ควรเลี่ยง แต่ถ้าเลี่ยงไม่ได้ควรใช้ความระมัดระวังเป็นพิเศษ 

       (แต่น่าสังเกตุ นายทุนกลับไม่กลัว มีทางเลี่ยงเพียบ รีสอร์ต ต่างๆ ตามที่สวยๆ ก็มีให้เห็นกันเยอะ )

1.ส.ป.ก. 4-01  หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม

        ออกให้โดยกระทรวงเกษตร   ตาม พ.ร.บ. ปฏิรูปที่ดิน  รัฐให้รายละไม่เกิน 50 ไร่ ไว้ทำการเกษตร ไม่มีโฉนด แต่ออก ส.ป.ก. ให้แทน

      ไม่สามารถ โอน หรือแบ่งแยกได้ ยกเว้นจะเป็นมรดกแก่ทายาท   แต่ทางปฏิบัติที่ภูเก็ต เปลี่ยนมือกันตรึมเอกชนทำสัญญากันเอง รัฐไม่รับรอง และผิดกฎหมาย  (แต่หาตัวคนทำผิด ไม่มีเล้ย พระเจ้าคงช่วย)

2. ส.ก.ท.     หนังสืออนุญาตให้มีสิทธิทำกินชั่วคราว

     กรมป่าไม้ออกให้ เพื่อผ่อนผันแก่ราษฏรที่บุกรุกทำกินในป่าสงวนแห่งชาติได้เป็นการชั่วคราว ไม่เกิน 15 ไร่ ถือว่าผิดกฎหมายรุกล้ำที่รัฐอยู่ เพียงแต่รัฐออกหนังสือผ่อนผันชั่วคราวเท่านั้น

     ไม่สามารถ โอน แบ่งแยกได้  สิทธิตกทอดทางมรดกนั้น

3.ภ.บ.ท.5    เอกสารแสดงรายการที่ดิน ที่ชำระภาษีบำรุงท้องที่ประจำปี

      ออกให้โดยไม่คำนึงว่าผู้ทำประโยชน์ในที่ดินจะมีกรรมสิทธิ์หรือสิทธิหรือไม่   ผู้ทำประโยชน์ไม่มีสิทธิ์ใดๆ ตามกฎหมายในพื้นที่ดังกล่าว  ทางราชการจะเอาคืนหรือฟ้องขับไล่ (กรณีดื้อ) เมื่อใดก็ได้

      ไม่มีสิทธิ์ทั้งโอน และ ตกทอด  แต่ปัจจุบันเห็นยังมีการขายกันอยู่ทำประโยชน์กันอยู่ คนใหญ่คนโตก็มีกัน แม้กฎหมายไม่รับรอง แต่..

4. น.ค. 3  หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตนิคมสร้างตนเอง

      ออกให้โดยกรมประชาสงเคราะห์  ครอบครองได้ไม่เกินครอบครัวละ 50 ไร่ หนังสือฉบับนี้จะแสดงขอบเขตที่ตั้ง ถูกต้องตามแผนที่ จุดประสงค์คือต้องการให้สมาชิกมีกรรมสิทธิ์ได้ด้วย

      หลังใช้ประโยชน์ 5 ปีสามารถ โอน ซื้อขายได้ และ เปลี่ยนเป็น น.ส.3 หรือโฉนดได้โดยความยินยอมของกรมประชาสงเคราะห์  ภายใน 5 ปีไม่สามารถทำอะไรได้ยกเว้นตกทอดทางมรดกได้ เมื่อออกโฉนดแล้ว โฉนดอาจโดนสลักหลัง ว่าห้ามโอนต่อไปอีก 5 ปี บางทีก็ซื้อขายกันล่วงหน้าก่อน 5 ปี แล้วไปโอนภายหลัง เสี่ยงเอา

 5. ก.ส.น. 5  หนังสือแสดงการทำประโยชน์ในทีดินของนิคมสหกรณ์

     ออกโดยกรมส่งเสริมสหกรณ์ จุดประสงค์คือต้องการให้สมาชิกมีกรรมสิทธิ์ด้วย  เมื่อสมาชิกปฏิบัติตามหลักเกณฑ์ของสหกรณ์แล้ว เช่นใช้ประโยชน์ให้ครบ 5 ปี สามารถออกโฉนดได้

     สามารถออกโฉนดได้เมื่อปฏิบัติตามข้อบังคับ และ โฉนดยังถูกสลักหลังห้ามโอนต่ออีก 5 ปี หากซื้อที่ดินแบบนี้ เมื่อครบกำหนด 5 ปีให้ผู้มีชื่อเป็นสมาชิกครอบครองคนเดิม ไม่ทำการโอนให้ ถ้าเขาไม่ตายเสียก่อน

6. ที่ดินอื่นๆ ของหน่วยงานอื่นๆ เช่น ทหาร , รถไฟ ที่ทำสัญญาให้เอกชนใช้ประโยชน์

     จะเปลี่ยนมือได้หรือไม่อย่างไร ก็ขึ้นอยู่กับสัญญาที่ทำไว้ระหว่างกัน

ข้อควรระวัง  : หากจะซื้อ ขายทีดินประเภทนี้ ต้องดูข้อบังคับของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องให้ละเอียดอีกที เรื่องเงื่อนไขและสิทธิการโอน

-----------------------------------

  

บ้าน ที่ดิน คอนโด

https://www.facebook.com/moneyonearth